5. Organització de la comunitat

Com tot col·lectiu, les comunitats de propietàries i propietaris demanen un mínim d’estructura interna i d’organització. És important conèixer quins òrgans formen part d’aquest estructura, degut que són els encarregats de gestionar i prendre les decisions que afecten a l’àmbit comunitari.

5.1. La junta de propietaris i propietàries (article 553-19 del codi civil)

És el principal òrgan de govern i està constituït per tots els propietaris i propietàries dels pisos i locals de la comunitat. El seu funcionament ha de ser democràtic i les decisions s’han de prendre mitjançant les reunions de la junta de propietaris i propietàries.

5.1.1. Competències de la junta de propietaris i propietàries article 553-19 del codi civil)

• Nomenar i destituir els òrgans de govern ( president/a i secretària/a i l’administrador/a).
• Aprovar pressupostos i comptes anuals.
• Aprovar els pressupostos i la reparacions ordinàries no pressupostades i extraordinàries que impliquin una derrama.
• Aprovar o modificar estatuts i normes de règim intern.
• Decidir sobre la resta d’assumptes que afectin al correcte funcionament de la comunitat.
• Aprovar la modificació del títol de constitució.
• Fixar i modificar quotes.

5.1.2. Les reunions de la junta de propietaris i propietàries: l’espai per consensuar

Les reunions de la Junta són l’espai de màxima decisió, d’acord, de debat i diàleg on tots i totes les propietàries posen en comú i tracten els temes que afecten a la vida comunitària i al seu funcionament . En les reunions es busquen, per davant de tot, generar consens i donar la mateixa veu a totes les opinions i postulats que sorgeixin entorn els temes a debatre. És important fomentar la participació activa a les reunions. 

A les assemblees hi poden assistir les persones que siguin propietàries, llogateres i d’altres persones que resideixin a la comunitat. Tothom tindrà dret a intervenir, però només els propietaris o propietàries que estiguin al corrent de pagament de les quotes comunitàries podrà decidir i si el cas podrà votar.

5.2. Qui pot convocar les reunions de la junta de propietaris i propietàries?(Articles 553-20 i 553-21 del Llibre V Codi civil català)

Les Juntes poden ser convocades per el president o presidenta o bé per una quarta part dels i les propietàries o pels qui representin una quarta part de les quotes de participació.

Hi ha dos tipus de juntes de propietaris i propietàries:

• Les juntes ordinàries: s’han de celebrar obligatòriament un cop l’any i serveixen per aprovar els pressupostos i els comptes i per escollir els càrrecs de la junta de govern.
• Les juntes extraordinàries: se celebren quan es vol tractar algun tema d’interès per a la comunitat o quan sorgeixen necessitats concretes que afecten l’àmbit comunitar.

5.3. Com es convoca una junta de propietaris i propietàries? (Article 553-21 del Codi civil català)

La convocatòria s’ha de notificar als i les propietàries com a mínim vuit dies naturals abans de la celebració de la reunió de la junta, llevat que els estatuts de la comunitat diguin una altra cosa. En el cas de les extraordinàries només cal que els propietàries ho sàpiguen abans de la data en la que se celebri la reunió.

L’anunci de la convocatòria es pot fer a través de correu postal o electrònic, o altres mitjans de comunicació, sempre que s’asseguri que s’ha fet correctament. També és necessari anunciar la convocatòria en el tauler d’anuncis de la comunitat o un lloc visible de la mateixa.

La convocatòria ha de contenir de forma clara: l’ordre del dia, la data, el lloc i l’hora de la reunió.

Com advertiment cal informar, que el vot de qui no assisteixi es comptarà en el sentit de l’acord près per majoria, i qui tingui deutes pendents tindrà dret a veu però no a vot.

5.4. Com es prenen els acords en una junta? (Article 553-25,553-26, 553-29, 553-30, 553-31 del Codi civil català)

Els acords que es prenen a les juntes són fruit del diàleg, el respecte a la pluralitat d’opinions i el consens generat entre els propietaris i propietàries. Constitueixen l’element de decisió més democràtic davant els afers comunitaris.

Els acords només es poden adoptar en temes que estiguin inclosos en l’ordre del dia. Segons els temes a tractar els acords necessiten diferents tipus de majories.

Els acords adoptats per la junta de propietaris són obligatoris i vinculen a tots els i les propietàries, fins i tot les persones dissidents excepte en casos molt específics recollits a la llei. Així mateix en determinats supòsits es poden impugnar judicialment.

5.5. La quota de participació (Article 553-3 del Llibre V del Codi civil català)

La quota de participació és el percentatge que caldrà aplicar a cada pis o local per limitar els seus drets, com per exemple el grau de decisió en la junta de propietàries, i les seves obligacions, com per exemple el pagament de les despeses de manteniment, respecte al conjunt de la comunitat.

5.6. La junta de govern

Està formada per aquells propietaris i propietàries de l’escala que, un cop han estat escollits per la junta de propietaris i propietàries, han d’assumir unes tasques específiques que tenen a veure amb la facilitació, agilització i salvaguarda dels acords presos a l’assemblea. També són les persones encarregades de gestionar el dia a dia de les comunitats veïnals. Els càrrecs de la junta de govern, que són reelegibles, duren un any i s’entenen prorrogats fins que no es faci la junta ordinària següent, són:

• Presidència (Article 553-16)
  1. Convocar les reunions de la junta de propietaris i propietàries i moderar els debats.
  2. Representar la comunitat judicialment i extrajudicialment.
  3. Vetllar pel bon funcionament de la comunitat.
  4. Fer el seguiment de les funcions de la resta d’òrgans de govern.
  5. Executar els acords que li hagin estats assignats per l’assemblea.
• Vicepresidència (Article 553-16)
  1. Exercir funcions de presidència en cas de: mort, impossibilitat, absència o incapacitat del titular.
  2. Exercir funcions encomanades expressament per la presidència.
• Secretaria (Article 553-17)
• El càrrec de secretari o secretària es pot exercir per una persona propietària o bé per una persona externa que assumeixi les tasques d’administració.
  1. Redactar i estendre les actes, d’acord amb el que s’estableix a l’article 553-27 del Llibre V del Codi civil català.
  2. Custodia les convocatòries, les comunicacions, els poders, la documentació comptable i altres documents rellevants.
  3. Fa les notificacions corresponents.
• Administració (Article 553-18)
• La comunitat pot encarregar l’administració a un professional extern (en aquest cas s’inclouen les funcions de secretaria).
  1. Prèn les mesures necessàries per mantenir el bon funcionament dels serveis i béns comunitaris.
  2. Gestiona la comptabilitat anual i els pressupostos.
  3. Custodia el llibre de comptabilitat
  4. Vetlla pel compliment de les obligacions.
  5. Executa els acords de la junta de propietàries i propietaris i fa els cobraments i pagaments que corresponguin.
  6. Gestiona les despeses que s’hagin de pagar des del fons de reserva.
  7. Decideix l’execució de les obres de conservació i reparació de caràcter urgent.